En su sentencia de hoy en el asunto C-25/18, Kerr, EU:C:2019:376, el Tribunal de
Justicia clarifica el tratamiento en materia de competencia judicial y ley
aplicable de las reclamaciones relativas al pago de cuotas de comunidades de
propietarios de bienes inmuebles en régimen de propiedad horizontal. Más allá
de su interés respecto de esa concreta materia, la sentencia resulta también
relevante, desde una perspectiva más general, en relación con la interpretación
de ciertas normas del Reglamento 1215/2012 (RBIbis), en particular, su fuero en
materia contractual. Asimismo, la resolución incluye precisiones de interés
sobre el ámbito de aplicación material del Reglamento Roma I y la delimitación de la categoría “contrato de
prestación de servicios” en el marco de su artículo 4, aspecto este último en
el que el resultado alcanzado puede prestarse a un análisis más crítico.
A
partir de su jurisprudencia previa relativa a la interpretación del fuero
especial en materia contractual del artículo 7.1 RBIbis, en el sentido de que
la aplicación de este criterio de competencia no supone la celebración de un
contrato –a diferencia, por ejemplo, de los artículos 17 a 19 en materia de
contratos de consumo- sino únicamente que la acción del demandante se base en una
obligación libremente consentida por una persona respecto de otra, el Tribunal
concluye que la obligación de un propietario de un bien inmueble en régimen de
propiedad horizontal de pagar las cuotas anuales de la comunidad de
propietarios es una obligación contractual a los efectos del artículo 7.1
RBIbis. El Tribunal pone de relieve que esta conclusión debe afirmarse con
independencia de que la obligación de participar en la comunidad de propietarios
venga impuesta por la ley, así como de que resulte únicamente de la adquisición
del bien inmueble o dependa de un acuerdo aprobado después por la junta de
propietarios, siendo irrelevante a estos efectos que el deudor no haya
participado en la adopción del acuerdo o se haya opuesto al mismo (apdos. 27 a
29 de la sentencia). Es fácil apreciar la trascendencia práctica de este
resultado con respecto a copropietarios domiciliados en un Estado miembro
distinto al de situación del bien inmueble, en la medida en que eventualmente posibilita
el ejercicio de acciones ante los tribunales de un Estado miembro distinto al del
domicilio del demandado y, en su caso, en concreto, ante los tribunales del
Estado miembro de situación del bien inmueble, si es ahí donde se localiza el
lugar de cumplimiento de la obligación a los efectos del mencionado artículo
7.1.
En
relación con el Reglamento Roma I, el Tribunal aborda la cuestión de si, a los
efectos de su artículo 4, una obligación de pago de ese tipo debe considerarse
un contrato de prestación de servicios (art. 4.1.b) o un contrato relativo a un
derecho real sobre un bien inmueble (art. 4.1.c). Como aspecto preliminar, es
interesante destacar que el Tribunal se aleja del planteamiento del Abogado
General, quien había entendido que una reclamación de pago como la
controvertida en el litigio principal se halla excluida del ámbito de
aplicación material del Reglamento Roma I, en virtud de su artículo 1.2.f),
relativo a las cuestiones pertenecientes al Derecho de sociedades (apdo. 60 de
las conclusiones). El Tribunal pone de relieve que esa exclusión se limita a
los aspectos orgánicos de las sociedades u otras personas jurídicas, sin
abarcar la reclamación de cuotas anuales como las que son objeto del litigio
principal, que se enmarcan “en la esfera del Derecho general en materia de
obligaciones contractuales” y, por lo tanto, quedan comprendidas en el ámbito
de aplicación del Reglamento Roma I (apdo. 33 de la sentencia). Tras esa
conclusión el rechazo por parte del Tribunal a que esas obligaciones puedan
considerarse como relativas a contratos que tengan por objeto un derecho real
inmobiliario (art. 4.1.c RRI) lo vincula con su jurisprudencia restrictiva
sobre el alcance del fuero exclusivo del artículo 24.1 RBIbis en materia de
derechos reales inmobiliarios, que no abarca las acciones relativas al pago de
las cuotas de la comunidad de propietarios.
Más controvertido en el caso concreto puede
resultar la respuesta del Tribunal en el sentido de que esas obligaciones sí
derivan de un contrato de prestación de servicios a los efectos del artículo
4.1.b del Reglamento Roma I. El Tribunal alcanza esta conclusión a partir
sencillamente de su jurisprudencia previa –relativa al art. 7.1 RBIbis- en el
sentido de que el concepto de contrato de prestación de servicios “implica, como
mínimo, que la parte que los presta lleve a cabo una determinada actividad como
contrapartida de una remuneración” (apdo. 39, con cita de su jurisprudencia
previa). Sin ulterior argumentación, la conclusión alcanzada puede resultar cuestionable. Que la actividad de una empresa que presta servicios de
administración a la finca o de las que prestan servicios de mantenimiento y
limpieza se fundará típicamente en contratos de prestación de servicios (en los
que los copropietarios no son parte), a los efectos del artículo 4.1.b, no
resulta controvertido. Ahora bien, la reclamación objeto del litigio principal va
referida al pago de cuotas de la comunidad, que incluyen gastos derivados de partidas
muy diversas como tasas, impuestos, salarios y cotizaciones de posibles
empleados… junto remuneraciones de múltiples servicios prestados por diversos
prestadores a la comunidad de propietarios. De hecho, en tales circunstancias
la identificación del prestador de servicios, cuyo lugar de residencia habitual
determina la ley aplicable en el marco del artículo 4.2 RRI, puede resultar
incierta. Por eso, tal vez el Tribunal debería haber valorado si en este caso
en realidad la obligación no deriva de un contrato susceptible de ser incluido
en ninguna de las categorías del apartado 1 del artículo 4 RRI e incluso en el
que no es posible identificar la parte que realiza la prestación característica
a los efectos de su apartado 2, de modo que procedería aplicar el apartado 4,
según el cual el contrato debe regirse por la ley del país con el que presenta
los vínculos más estrechos, que en este caso no debería resultar controvertido
que es la del país de situación del bien inmueble.
