La sentencia del TJUE de hoy
en el asunto Chmieka, C-99/24, EU:C:2025:563, analiza qué fueros son
aplicables en el marco del Reglamento 1215/2012 (Reglamento Bruselas Ibis) para
determinar la competencia judicial internacional en relación con la reclamación
por el propietario de una vivienda de una indemnización frente a quienes han
permanecido residiendo en la misma una vez ordenado el desahucio tras la
resolución del contrato de arrendamiento. En el litigio principal, una entidad
municipal polaca, país en el que se encuentra la vivienda, ejercita una demanda
ante los tribunales polacos para que se condene a quien había sido arrendataria
y a sus tres hijos a pagarle una “indemnización por la ocupación sin base
contractual de la vivienda” durante dos años tras la resolución del contrato.
Uno de los hijos codemandados, en concreto una hija domiciliada en los Países
Bajos, se opone a la competencia de los tribunales polacos.
I. Fuero exclusivo en materia de contratos de arrendamiento (art. 24.1
RBIbis)
El primer párrafo
del artículo 24.1 RBIbis atribuye competencia con carácter exclusivo “en
materia de… contratos de arrendamiento de bienes inmuebles” a los tribunales
del Estado miembro donde el inmueble se halle sito.
Parte el Tribunal de su jurisprudencia previa
acerca de la exigencia de interpretación restrictiva de ese fuero de
competencia al ser una excepción al fuero general del domicilio de demandado. Con
respecto a su alcance en situaciones como las del litigio principal, resultan
especialmente relevantes los apartados 50 a 55 de la sentencia. Destaca el
tribunal que la acción ejercitada en el litigio principal tiene por objeto el
pago de una indemnización por la ocupación de una vivienda tras la finalización
del contrato de arrendamiento, respecto de quienes habían pasado “a convertirse
en ocupantes sin título válido de la vivienda”. Constata, además, que la hija
demandada nunca fue parte en el contrato de arrendamiento. Considera el
Tribunal que la circunstancia de que la utilización de la vivienda tuviera su
origen en el contrato de arrendamiento, no resulta relevante a los efectos de que
sea de aplicación el artículo 24.1 en situaciones en las que la demanda se
limita a la indemnización por el uso de la vivienda en un periodo posterior a
la resolución del contrato. Lo que, según el Tribunal supone la “ocupación sin
base contractual de la vivienda” (apdo. 52).
Argumenta este
resultado la sentencia con base en que se corresponde con la exigencia de
interpretación estricta de un fuero exclusivo como el del artículo 24.1 RBIbis,
así como con su jurisprudencia previa relativa al significado de las
expresiones «en materia de derechos reales inmobiliarios» y «contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles», que son los elementos incluidos en el
supuesto de hecho de ese fuero exclusivo. En concreto, establece que «en
materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles», debe interpretarse
en el sentido de que es preciso que la acción esté directamente vinculada a los
derechos y obligaciones que se derivan de un contrato de arrendamiento, de modo
que se base en la relación propietario-arrendatario (apdo. 54 de la sentencia).
Por último, hace referencia, como elemento adicional que avala esa
interpretación, al Informe Schlosser sobre el Convenio de 1978 antecedente del
RBIbis, del que se desprende que las acciones de indemnización de daños y
perjuicios basadas en la vulneración de derechos reales no están comprendidas
en el ámbito de aplicación del fuero exclusivo (apdo. 55).
Se trata de un
resultado coherente con la constatación de que la exigencia de interpretación
restrictiva de los fueros exclusivos está especialmente justificada en el caso
de los contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles. La vinculación de
tales contratos con el lugar de situación del bien no es tan intensa como en
los litigios relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles, como refleja
la excepción a la competencia exclusiva respecto de los contratos de
arrendamiento de temporada comprendidos en el segundo párrafo del artículo 24.1
RBIbis. No obstante, en su aplicación práctica el criterio adoptado no estará
exento de ciertas dificultades.
Esta solución lleva a diferenciar entre “la reparación de
los daños causados por el arrendatario”, que sí quedan comprendidos en el
artículo 24.1RBI (apdo. 50 de la nueva sentencia, con referencia a sentencia de
16 de noviembre de 2023, Roompot Service, C‑497/22,
EU:C:2023:873, apartados 28 y 29), y los causados por esa misma persona cuando
permanece en la vivienda tras la resolución del contrato de arrendamiento y,
por lo tanto, se considera que ya no puede ser considerado como tal. En la
práctica, en situaciones diferentes a las del litigio principal y en relación
con daños -por ejemplo, a la propiedad o a bienes que se encuentren en ella-
que se prolongan en el tiempo, su concreción temporal del daño y la aplicación
de reglas distintas de competencia en función de esa circunstancia pueden resultar
elementos adicionales de complejidad. También puede plantear dificultades
adicionales en las situaciones en las que se pretenden reclamar daños frente al
arrendatario y quienes conviven con él sin serlo (durante el periodo de
duración del arrendamiento).
II. Fuero en materia extracontractual (art. 7.2 RBIbis)
Conforme al artículo 7.2 RBIbis, una persona domiciliada en un Estado miembro podrá ser demandada en otro Estado miembro: “en materia delictual o cuasidelictual, ante el órgano jurisdiccional del lugar donde se haya producido o pueda producirse el hecho dañoso”. Con referencia a su jurisprudencia previa, el Tribunal de Justicia pone de relieve que la expresión “en materia delictual o cuasidelictual” en el artículo 7.2 RBIbis abarca toda pretensión que cumpla dos requisitos cumulativos: no estar relacionada con la «materia contractual», en el sentido del artículo 7.1 RBIbis, y ser una pretensión por la que se exija la responsabilidad de un demandado (apdo. 60 de la sentencia con referencias ulteriores).
Es la interpretación del primero de esos requisitos lo que resulta relevante en relación con un supuesto como el del litigio principal. El Tribunal afirma que, como la demanda se funda en “la presunta ocupación de un inmueble por una persona sin el libre consentimiento del propietario expresado en forma de contrato de arrendamiento” no puede ser considerada en materia contractual, conforme a su jurisprudencia reiterada según la cual esa materia “comprende toda pretensión basada en una obligación libremente consentida por una persona con respecto a otra” (apdos. 61 y 62 de la nueva sentencia). Parece excluir como elemento relevante a esos efectos el que la ocupación sea resultado de que la persona permanezca en la vivienda una vez terminado un contrato de arrendamiento, tanto con respecto a la arrendataria como a quienes convivían con ella sin ser parte del contrato de arrendamiento pero como consecuencia de tal contrato. No cabe descartar que en otros escenarios de reclamación por daños en relación con actividades posteriores a la terminación del contrato sí pueda apreciarse que están relacionadas con la materia contractual a esos efectos (los de determinar que el supuesto quede comprendido en el fuero contractual del art. 7.1 y no en el 7.2). Por ejemplo, cabe entender que tal será el caso cuando el fundamento de la reclamación sean obligaciones contractuales de no hacer una vez terminado el contrato.
Tras constatar la aplicación del fuero especial del artículo 7.2 RBIbis, la sentencia destaca que en un
supuesto como el del litigio principal, los tribunales del lugar de situación
del bien inmueble tendrían competencia, por ser lugar donde se ha producido el
hecho dañoso, recordando que ese criterio atribuye competencia al mismo tiempo
a los tribunales del lugar donde se ha producido el daño alegado y los del
lugar del hecho causal que originó ese daño (apdo. 66).
Mención aparte merece
el apartado 67 de la sentencia, en el que el Tribunal de Justicia, en relación
con la aplicación de esa conclusión en el litigio principal, da al órgano remitente
la indicación de que: “le corresponderá comprobar si, en el asunto del que
conoce, se ha producido un «hecho dañoso», en el sentido del artículo (7.2
RBIbis)”, como consecuencia de actuaciones de la demandada y, más
concretamente, si ésta “ocupó personalmente el inmueble en cuestión durante
el período de que se trata en el litigio principal, a saber, durante los años
2011 y 2012… Pues bien, de no existir ocupación por su parte, no puede
identificarse ninguno de los factores de conexión que hacen aplicable” el
artículo 7.2 RBIbis.”
Se trata de una indicación que en su aplicación
deberá ser combinada con la jurisprudencia reiterada del Tribunal de Justicia
acerca del propio artículo 7.2 RBIbis -por ejemplo, la relativa a la mera
accesibilidad de contenidos en línea como elemento atributivo de competencia
con base en ese precepto-, en el sentido de que la verificación de la
competencia judicial es preliminar y en ella no resulta pertinente el examen de
cuestiones que pertenecen al examen de la demanda en cuanto al fondo. Parece avalar
ahora el Tribunal que en la fase de competencia ese examen puede llevarse a cabo
en mayor medida en relación con la eventual legitimación pasiva de la demandada,
que, por ejemplo, en lo relativo a la determinación de la “extensión del daño
alegado” (STJUE de 22 de enero de 2015, Hejduk, C-441/13, EU:C:2015:28,
apdo. 35).
III. Fuero de la pluralidad de demandados (art. 8.1 RBIbis)
El artículo 8.1 RBIbis permite demandar a
varios demandados ante los tribunales del domicilio de cualquiera de ellos “siempre
que las demandas estén vinculadas entre sí por una relación tan estrecha que
resulte oportuno tramitarlas y juzgarlas al mismo tiempo a fin de evitar
resoluciones que podrían ser contradictorias si se juzgasen los asuntos
separadamente”. Conforme a la jurisprudencia reiterada del TJUE (sobre el
precedente más reciente, puede verse esta reseña), ese riesgo sólo existe
se esa varias demandas se inscriben en el marco de una misma situación de hecho
y de Derecho.
La principal aportación de la nueva sentencia
al respecto se encuentra en su interpretación restrictiva del presupuesto de que
se trate de una misma situación de hecho. Pese a ser los codemandados miembros
de la misma familia que en su día residieron juntos en la vivienda objeto de ocupación
y tener todas las pretensiones indemnizatorias un mismo objeto y finalidad, el
TJUE considera que en el presente caso no parecen concurrir las circunstancias
para apreciar que existe una misma situación de hecho y de Derecho a los
efectos del artículo 8.1 RBIbis. Destaca como elementos relevantes al respecto el
que las pretensiones frente a los varios demandados son disociables al poder
dar lugar a resoluciones diferentes en función de que cada uno de los
demandados hubiera ocupado o no la vivienda, sin que exista responsabilidad
solidaria entre ellas.
